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90nike5657fv · Wysłany: Czw 9:58, 31 Mar 2011 Temat postu: nike sale 商品房销&a

商品房销售代理实务中的若干问题――对一起商品房销售代理纠纷诉讼案的思考
被告应当赔偿原告的损失，包括直接损失和间接损失在内约计人民币500万元。20万元的违约金与人民币500万元相距甚远。当然，《合同法》114条规定，违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。但从司法实践来看，损失的认定实际上是一件十分复杂的事，特别是间接损失，不仅给当事人付出巨大的举证成本，也给法院的认定造成很多的困难。比如开发商一方突然终止合同，中介机构有权向法院主张因开发商终止合同的间接损失，即开发商终止合同导致中介机构丧失了“合同履行后可以获得的利益”，但如何向法院提供证据，提供什么样的证据才能证明合同履行后可以获得的利益?这就是一件十分困难的事情。损失不能确定，就谈不上违约金增减问题，当然也就达不到合同违约的救济目的。至于如果20万元属于“已经约定的间接损失赔偿额”，则意味着原告营销公司通过约定的方式放弃出20万元以外的其它间接损失。因此“20万元”无论是违约金还是间接损失，都表明这项约定造成原告损失400万元以上。因此，房地产商与中介机构订立委托销售代理合同时，应当根据《合同法》114条的规定，确定违约金数额,[link widoczny dla zalogowanych]，或者在相关条款明确约定违约损害赔偿金或者损害赔偿金的计算方法，其数额应当为双方当事人订立合同时可以预见到的利益。五、关于销售代理的履约管理问题销售代理的履约管理是指销售代理委托双方当事人以诚信为原则，反复审查、积极促进合同的履行并及时完善、健全履约文件的存档，保证合同履约的稳定性。如果说订立合同是确定销售双方的委托代理关系并从源头上保障当事人的利益，销售代理的履约管理就是对销售过程履约监督和控制，实现合同最终目的。销售代理的履约管理是开发商和中介机构(包括房地产开发的其他企业)企业管理防范法律风险的重要组成部分。本案最值得警示的问题就在于原告忽视销售代理的履约管理。本案原告在法律途径救济中遇到的所有障碍几乎都是忽视销售代理的履约管理所造成的后果。然而，更应当引起注意的是，本案存在的问题不是个别的问题，而是房地产开发企业包括中介机构普遍存在的问题。当前，房地产市场竞争日益激烈，许多企业为争得项目的签约往往挖空心思、不择手段,[link widoczny dla zalogowanych]，但一旦签约后便觉如释重负，对合同的承诺以及各方确立的权利义务抛在脑后，直致纠纷造成损失。其当前房地产市场这种现象根源在于法律风险防范的淡漠，也在于竞争的投机心理。本案的教训都说明一个问题：签约与履约是经济生活的系统工程，商品房销售代理双方无论那一方都必须严格合同的履约管理。著名律师朱树英在相关的著作中曾强调：“提高房地产企业的合同意识、加强房地产企业的合同管理，这是房地产开发经营、中介代理物业管理等各类企业必须共同面对的决定企业成败的管理龙头”。“采取切实有效的措施强化房地产企业的合同管理,[link widoczny dla zalogowanych]，已经刻不容缓”J,[link widoczny dla zalogowanych]。当然，此论点不限于房地产企业，也适用于其它所有的企业。
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