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ghdhair100 · Wysłany: Pon 10:36, 21 Mar 2011 Temat postu: “土地期满&

“土地期满收回”的双重悖论
据《扬子晚报》1月16日报道，2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。按现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权到期后该如何处置，事关公民个人权益，事关房地产市场的秩序和稳定，社会各界历来十分关注。上海“土地期满收回”的规定，在历来的土地出让交易中均属首次，无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。在笔者看来，不论是有偿收回还是无偿收回，这种做法都与现行的法律制度相悖，与保护产权人利益的理念不符。首先，“土地期满收回”违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”,[link widoczny dla zalogowanych]，但前提是“续期”，而不是“收回”。作为地方政府出台的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，属于政府规范性文件范畴,[link widoczny dla zalogowanych]，连地方规章都算不上，在法律效力等级上与由全国人大制定的《物权法》相差了数个层次。上海的规定违反了上位法的强制性要求，在效力上值得怀疑。其次，“土地期满收回”侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是在政府与开发商间签订合同，在二者之间发生法律效力，但最终的结果还得购房者来承受。在大多民众的印象里,[link widoczny dla zalogowanych]，买了房子就拥有了永久的产权，可按上海的政策，土地期满房子甚至可能被无偿收回，这让民众如何接受？届时一旦地方政府与业主在房屋产权上发生争执，开发商在挣得钵满盘满后，很有可能早就不存在，业主的权益如何保护？这是不得不考虑的问题。权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权到期后该如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，显然也是公众无法接受的。所有这些问题都悬而未决，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀，随时可能给他们带来致命的危胁和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展，而且不利于对购房者合法权益的保护。因此，从国家层次进一步统一和明确土地期满处理问题，必须摆上重要议事日程。
The exclusionThe head teacher wrote to the parents of R and F telling them that neither R nor F could come back to school, but that they would be given help in completing their course at home. He should, of course, have told the parents immediately, ideally by telephone followed by a letter, of their right to make representations to the governing body.

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